國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的類型、設(shè)立與權(quán)能
日期：2020-03-23 08:51:27點(diǎn)擊率：2133
物權(quán)需要通過物權(quán)法定、物權(quán)設(shè)定和物權(quán)登記確立。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作為最重要的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，很有必要明確其類型、設(shè)立和權(quán)能。
1.改革開放之前，我國(guó)只有行政劃撥用地，隨著土地使用制度改革實(shí)踐探索，才逐漸創(chuàng)新產(chǎn)生了其他不同的國(guó)有建設(shè)用地有償使用方式，逐步上升為法規(guī)，形成不同類型的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，亟需在即將通過的《民法典物權(quán)編》中對(duì)各類國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)以及各類集體建設(shè)用地使用權(quán)等進(jìn)行明確和規(guī)范，真正實(shí)現(xiàn)物權(quán)法定。
2.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)最初是通過政府不同的供地方式設(shè)立的。當(dāng)然，已經(jīng)設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，也可以通過依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資等方式，由新的受讓人繼受取得。
3.通過劃撥、出讓等不同政府供地方式初始取得或通過轉(zhuǎn)讓等方式繼受取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)類型不同，權(quán)能也各不相同，按照權(quán)能從小到大大略可以作如下排序：劃撥建設(shè)用地使用權(quán)<承租建設(shè)用地使用權(quán)<授權(quán)經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地使用權(quán)<作價(jià)出資（入股）建設(shè)用地使用權(quán)=出讓建設(shè)用地使用權(quán)。
國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的類型、設(shè)立與權(quán)能
岳曉武
根據(jù)我國(guó)土地制度，除集體土地經(jīng)征收可以轉(zhuǎn)為國(guó)有土地外，土地所有權(quán)一般不會(huì)變動(dòng)，因此，用益物權(quán)是最重要的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)又是用益物權(quán)中最重要的物權(quán)。物權(quán)需要通過物權(quán)法定、物權(quán)設(shè)定與物權(quán)登記三個(gè)程序而確立，因此，系統(tǒng)探討國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的種類、設(shè)立和相應(yīng)的權(quán)能很有必要。
國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的物權(quán)法定
根據(jù)物權(quán)法定原則，物權(quán)的種類和內(nèi)容應(yīng)由法律規(guī)定。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的種類和內(nèi)容，同樣也應(yīng)由法律規(guī)定。但改革開放之前，我國(guó)只有行政劃撥用地，隨著土地使用制度改革實(shí)踐探索，才逐漸創(chuàng)新產(chǎn)生了其他不同的國(guó)有建設(shè)用地有償使用方式，而后逐步上升為法規(guī)，形成不同類型的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。
1987年11月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)深圳、上海、天津、廣州、廈門、福州進(jìn)行土地使用制度改革試點(diǎn)。1987年9月、11月和12月，深圳市規(guī)劃國(guó)土局分別以協(xié)議、招標(biāo)和拍賣方式，探索性出讓了3宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。深圳等試點(diǎn)城市的成功實(shí)踐直接促進(jìn)相關(guān)法律修改。1988年，《憲法》、《土地管理法》先后修改，明確：“國(guó)有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”、“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”，標(biāo)志著出讓建設(shè)用地使用權(quán)的物權(quán)法定。
今天我們熟悉的國(guó)有土地租賃、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)等土地有償使用和資產(chǎn)配置方式，則是在國(guó)有企業(yè)改革土地資產(chǎn)處置實(shí)踐中首先探索出來，逐步總結(jié)上升為政策和制度的。1992年，根據(jù)國(guó)家推進(jìn)股份制企業(yè)試點(diǎn)需要，原國(guó)家土地管理局和國(guó)家體改委制訂了《股份制試點(diǎn)企業(yè)土地資產(chǎn)管理暫行規(guī)定》，要求試點(diǎn)涉及的企業(yè)劃撥用地必須確權(quán)登記和評(píng)估處置，納入有償使用，但實(shí)踐中很快面臨僅有出讓方式的局限。1992年末，上海石油化工總廠經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)行股份制改革和境外上市。該廠建設(shè)用地經(jīng)評(píng)估價(jià)格近20億元，無論原企業(yè)還是改制后的公司都沒能力繳納出讓金。為此，在實(shí)踐中創(chuàng)造性探索了國(guó)家以國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資投入新設(shè)股份公司并作為國(guó)家股的處置方式，確認(rèn)折算國(guó)家股5億股。金山石化之后，又遇到一些改制企業(yè)，沒能力支付出讓金，作價(jià)出資（入股）方式又受企業(yè)總股本限制而無法采用，由此催生了國(guó)有土地租賃方式。1996年底，國(guó)務(wù)院推行國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)和國(guó)家控股公司試點(diǎn)，結(jié)合江西銅業(yè)公司股份制改造，國(guó)家土地管理局又探索出了國(guó)有建設(shè)用地授權(quán)經(jīng)營(yíng)方式。 上述改革實(shí)踐創(chuàng)新出來的土地資產(chǎn)處置方式需要及時(shí)總結(jié)提升為政策文件，才能更好指導(dǎo)實(shí)踐。國(guó)家土地管理局、國(guó)家體改委在實(shí)踐基礎(chǔ)上及時(shí)制定了《關(guān)于到境外上市的股份制試點(diǎn)企業(yè)土地資產(chǎn)管理若干問題的通知》、《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》、《國(guó)有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》等政策文件，明確了保留劃撥、出讓、國(guó)有土地租賃、國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）、國(guó)有土地授權(quán)經(jīng)營(yíng)等土地處置方式、條件和程序。正是因?yàn)檫@些改革實(shí)踐和政策積淀，1998年出臺(tái)的《土地管理法實(shí)施條例》第29條明確規(guī)定，國(guó)有土地有償使用方式包括：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓、國(guó)有土地租賃和國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資或入股。至此，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)由最初的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)一種，擴(kuò)展為國(guó)有劃撥建設(shè)用地使用權(quán)、出讓建設(shè)用地使用權(quán)、承租建設(shè)用地使用權(quán)、作價(jià)出資或入股建設(shè)用地使用權(quán)和授權(quán)經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地使用權(quán)五種。但需要看到的是，劃撥和出讓建設(shè)用地使用權(quán)已通過《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《物權(quán)法》等實(shí)現(xiàn)了物權(quán)法定，承租建設(shè)用地使用權(quán)、作價(jià)出資、入股建設(shè)用地使用權(quán)還停留在國(guó)務(wù)院行政法規(guī)層面，授權(quán)經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地使用權(quán)則更是停留在部委政策性文件層面，尚未真正實(shí)現(xiàn)物權(quán)法定。目前公布的的《民法典（草案）》對(duì)用益物權(quán)的規(guī)定過于簡(jiǎn)略，只是簡(jiǎn)單區(qū)分了一下劃撥和出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，重點(diǎn)只對(duì)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行了規(guī)定，其他承租國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、作價(jià)出資或入股國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)等根本沒做規(guī)定，對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)也只是一語帶之。因此，亟需在《民法典物權(quán)編》中對(duì)劃撥國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、承租國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、作價(jià)出資國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營(yíng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)以及各類集體建設(shè)用地使用權(quán)等進(jìn)行明確和規(guī)范，真正實(shí)現(xiàn)物權(quán)法定。 (從土地角度看《民法典物權(quán)編》（草案）存在的問題）
國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立與取得
中華人民共和國(guó)是國(guó)有土地所有權(quán)的惟一主體，國(guó)務(wù)院代表國(guó)家對(duì)國(guó)有土地行使所有權(quán)，具體由市縣人民政府自然資源部門以國(guó)有土地所有權(quán)代表身份通過劃撥、出讓等供地行為，將相應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)授予使用者。因此，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)最初是通過政府不同的供地方式設(shè)立的。當(dāng)然，已經(jīng)設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，也可以通過依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資等方式，由新的受讓人繼受取得。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)是通過劃撥供地設(shè)立的。報(bào)經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，使用者在繳納補(bǔ)償安置等費(fèi)用或以無償方式使用土地，市、縣人民政府自然資源部門向用地者頒發(fā)《國(guó)有土地劃撥決定書》，經(jīng)依法登記，用地者領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，取得相應(yīng)的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)?！锻恋毓芾矸ā贰ⅰ冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》等對(duì)建設(shè)用地劃撥范圍有嚴(yán)格限定，自然資源部《劃撥用地目錄》對(duì)劃撥用地范圍進(jìn)行了具體細(xì)化，符合《劃撥用地目錄》方可以劃撥方式提供。 除此之外，因歷史原因，單位和個(gè)人以各種方式依照法律和有關(guān)政策取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，但未向國(guó)家繳納土地有償使用費(fèi)用的，也視為劃撥建設(shè)用地使用權(quán)。出讓建設(shè)用地使用權(quán)是通過出讓供地方式設(shè)立的。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)土空間規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃。市、縣人民政府自然資源部門應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地出讓計(jì)劃和城市規(guī)劃，擬訂出讓地塊的用途、年限、規(guī)劃條件和其他土地使用條件等方案，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府自然資源部門具體組織出讓。建設(shè)用地使用權(quán)出讓最高年限為：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓，可以采取招標(biāo)、拍賣、掛牌或者雙方協(xié)議的方式，商業(yè)、旅游、娛樂、工業(yè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)出讓應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)拍賣掛牌方式。市、縣人民政府自然資源部門通過拍賣、招標(biāo)、掛牌或者協(xié)議方式確定土地使用者后，應(yīng)當(dāng)與土地使用者簽訂書面出讓合同。使用者依照出讓合同約定付清出讓金，依法申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，取得出讓建設(shè)用地使用權(quán)。承租建設(shè)用地使用權(quán)是通過國(guó)有土地租賃方式設(shè)立的。國(guó)家以招標(biāo)拍賣掛牌或協(xié)議方式將國(guó)有建設(shè)用地出租給使用者，使用者與縣級(jí)以上人民政府自然資源部門簽訂一定年期的土地租賃合同，支付租金，申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，取得承租建設(shè)用地使用權(quán)。國(guó)有土地租賃不適用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地。國(guó)有土地租賃可以根據(jù)情況實(shí)行短期租賃或長(zhǎng)期租賃。對(duì)短期使用或用于修建臨時(shí)建筑物的土地，實(shí)行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對(duì)需要進(jìn)行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長(zhǎng)期使用的土地，應(yīng)實(shí)行長(zhǎng)期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長(zhǎng)不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。國(guó)有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)未支付其它土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價(jià)折算；承租人取得建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)支付了征地、拆遷等土地費(fèi)用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費(fèi)用后的地價(jià)余額即出讓金額折算。具體宗地的租金標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)土地市場(chǎng)狀況評(píng)估后通過協(xié)議、招標(biāo)、拍賣或掛牌方式確定。采用短期租賃的，一般按年度或季度支付租金；采用長(zhǎng)期租賃的，應(yīng)在國(guó)有土地租賃合同中明確約定土地租金支付時(shí)間、租金調(diào)整的時(shí)間間隔和調(diào)整方式。作價(jià)出資（入股）建設(shè)用地使用權(quán)是通過作價(jià)出資（入股）方式設(shè)立的。經(jīng)批準(zhǔn)國(guó)家以國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)出資投入股份有限公司或者有限責(zé)任公司的，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府自然資源部門根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格和出讓金標(biāo)準(zhǔn)，確定應(yīng)折算的出資額或股本額，并向企業(yè)頒發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）決定書》，企業(yè)依法申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，取得相應(yīng)的作價(jià)出資（入股）建設(shè)用地使用權(quán)。
授權(quán)經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地使用權(quán)是通過國(guó)有建設(shè)用地授權(quán)經(jīng)營(yíng)設(shè)立的。國(guó)家根據(jù)需要，以一定年期的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)作價(jià)后授權(quán)給經(jīng)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家控股公司、作為國(guó)家授權(quán)投資機(jī)構(gòu)的國(guó)有獨(dú)資公司和集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)管理，并向被授權(quán)企業(yè)發(fā)放《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營(yíng)決定書》，被授權(quán)企業(yè)依法申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，取得授權(quán)經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地使用權(quán)。
不同類型國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能
通過劃撥、出讓等不同政府供地方式初始取得或通過轉(zhuǎn)讓等方式繼受取得的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)類型不同，權(quán)能也各不相同，按照權(quán)能從小到大大略可以作如下排序：劃撥建設(shè)用地使用權(quán)<承租建設(shè)用地使用權(quán)<授權(quán)經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地使用權(quán)<作價(jià)出資（入股）建設(shè)用地使用權(quán)=出讓建設(shè)用地使用權(quán)。1.劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能劃撥建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照《國(guó)有土地劃撥決定書》中規(guī)定的土地面積、用途、使用條件等使用土地，不得擅自改變。確需改變土地用途等使用條件的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)土地行政主管部門和規(guī)劃部門同意，報(bào)批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。未經(jīng)批準(zhǔn)，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)由受讓方辦理出讓手續(xù)，繳納出讓金；有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定可以不辦理出讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)按規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的土地收益上繳國(guó)家或作其他處理。對(duì)于房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房上市涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，無需再辦理審批手續(xù)，只要按規(guī)定繳納土地出讓金即可。劃撥土地上的房屋可以出租，但需要將其中的土地收益上繳國(guó)家。房屋連同占用的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，但抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，依法拍賣該房地產(chǎn)后，應(yīng)當(dāng)從拍賣所得價(jià)款中扣繳相當(dāng)于應(yīng)繳納的建設(shè)用地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。需要說明的是，劃撥建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本評(píng)定。劃撥建設(shè)用地使用權(quán)需要轉(zhuǎn)為有償使用的，應(yīng)按出讓建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格與劃撥建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)格差額部分核算出讓金，并以此計(jì)算租金或增加國(guó)家資本金、國(guó)家股本金。 2.出讓建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能出讓建設(shè)用地使用權(quán)人可以按照出讓合同約定的土地用途和條件開發(fā)利用土地，需改變出讓合同約定的土地用途等的，應(yīng)當(dāng)取得出讓方和城市規(guī)劃部門同意，簽訂出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂出讓合同，相應(yīng)調(diào)整出讓金。在出讓年期內(nèi)，出讓建設(shè)用地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，但首次轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)付清出讓金，取得建設(shè)用地使用權(quán)證書，并按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。出讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，原出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。國(guó)家對(duì)依法取得的出讓建設(shè)用地使用權(quán)，在使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要依照法律程序提前收回的，應(yīng)根據(jù)土地的剩余年期和開發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。出讓合同約定的使用年限屆滿，住宅用地自動(dòng)續(xù)期，其他用地需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂有償使用合同，依照規(guī)定支付有償使用費(fèi)。出讓合同約定的使用年限屆滿，使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。3.承租建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能在按規(guī)定支付土地租金，依法領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，并按約定完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)自然資源部門同意或根據(jù)租賃合同約定，承租建設(shè)用地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和抵押。轉(zhuǎn)租、分租的，承租建設(shè)用地使用權(quán)人與國(guó)家之間的租賃合同繼續(xù)有效，承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得相應(yīng)的地役權(quán)；承租建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，租賃合同約定的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)給第三人，承租建設(shè)用地使用權(quán)由第三人取得。地上房屋等建筑物、構(gòu)筑物抵押，承租建設(shè)用地使用權(quán)可隨之抵押，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉(zhuǎn)讓。在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權(quán)。國(guó)家對(duì)依法取得的承租建設(shè)用地使用權(quán)，在使用年限屆滿前不收回；因社會(huì)公共利益的需要，依照法律程序提前收回的，應(yīng)對(duì)承租人給予合理補(bǔ)償。承租建設(shè)用地使用權(quán)期滿，承租人可申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)予批準(zhǔn)。未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，承租建設(shè)用地使用權(quán)由國(guó)家依法無償收回。承租人未按合同約定開發(fā)建設(shè)、違法轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租或不按合同約定按時(shí)交納土地租金的，自然資源部門可以解除合同，依法收回承租建設(shè)用地使用權(quán)。4.作價(jià)出資（入股）建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能作價(jià)出資（入股）建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能與出讓建設(shè)用地使用權(quán)一致，在使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價(jià)出資、出租、抵押等。 5.授權(quán)經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能授權(quán)經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能介于出讓（作價(jià)出資或入股）建設(shè)用地使用權(quán)和劃撥建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)能之間：在使用年期內(nèi)，授權(quán)經(jīng)營(yíng)建設(shè)用地使用權(quán)可以依法作價(jià)出資、入股、租賃；可以在集團(tuán)公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓，但改變用途或向集團(tuán)公司以外的單位或個(gè)人轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)繳土地出讓金。（岳曉武 中國(guó)土地學(xué)會(huì)土地法學(xué)分會(huì)副主任委員、中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)）
——來源：土言土語土言
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