編者按：

房地產(chǎn)和土地使用權(quán)等不動產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)一直占據(jù)著我國拍賣市場七成左右的份額。2012年1-6月份，房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)成交537.2億元，土地使用權(quán)拍賣業(yè)務(wù)成交780.04億元，相當于2012年1-6月份全國拍賣累計成交總額1729.6億元的76%。雖然不動產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)占據(jù)拍賣市場份額大，但是此前一直沒有一個可以依據(jù)和參照的標準。

《不動產(chǎn)拍賣規(guī)程》的頒布實施彌補了《拍賣法》與《拍賣管理辦法》中對不動產(chǎn)拍賣活動缺乏具體規(guī)定的不足，使得拍賣企業(yè)朝著一個更規(guī)范、更專業(yè)的道路前進。

《不動產(chǎn)拍賣規(guī)程》的頒布實施，在未來的發(fā)展中能夠可以有效地解決服務(wù)標準水平低、企業(yè)標準意識差、拍賣品牌技術(shù)含量低等經(jīng)營中的諸多問題，為廣大拍賣企業(yè)創(chuàng)造一個穩(wěn)定、高效、規(guī)范的運行環(huán)境。

中拍協(xié)張延華會長說過：“標準就是效益”。企業(yè)經(jīng)營者要想很好地把控市場，必須認真學習標準，執(zhí)行標準，使用標準，用標準保護和發(fā)展拍賣業(yè)務(wù)，推進自主創(chuàng)新，提高服務(wù)水平。正如一位企業(yè)經(jīng)營者所說：“怎么才能讓客戶知道你做事講究而不是將就？唯有標準化”。好的標準就是一盞指路明燈，為企業(yè)鋪平道路，指引方向，我們已經(jīng)邁進了向標準要效益的時代！

本期編輯部聘請專業(yè)人士對《不動產(chǎn)拍賣規(guī)程》做了一個詳細的解讀，希望對我們正在進行的宣貫工作有所幫助。

條款解讀

企業(yè)訪談

案例分析

規(guī)程編制背景

拍賣行業(yè)從小到大、進入快速發(fā)展期，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涵蓋動產(chǎn)與不動產(chǎn)、有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)的各個方面，成為我國社會經(jīng)濟活動中不可或缺的重要組成部分。隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展，行業(yè)中出現(xiàn)的一些問題諸如：部分企業(yè)管理水平低下，依法拍賣的意識和能力不強，拍賣活動不規(guī)范，容易導致各類糾紛等等。而《拍賣法》與《拍賣管理辦法》尚不能滿足規(guī)范不動產(chǎn)拍賣活動的具體要求。因此，制訂一部指導和規(guī)范不動產(chǎn)拍賣活動的行業(yè)標準，是廣大拍賣企業(yè)的迫切需要。《不動產(chǎn)拍賣規(guī)程》從2007年開始起草，2011年底進行專家審定，前后跨度四年。在標準制訂過程中，編制組得到了商務(wù)部、中拍協(xié)、拍賣標準化委員會等單位的指導幫助，在國內(nèi)外文獻資料匱乏的情況下，編制組依據(jù)國內(nèi)拍賣企業(yè)多年來的不動產(chǎn)拍賣實踐經(jīng)驗，按照“合法（符合現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定）、公平（公平保護拍賣各方當事人的合法權(quán)益）、效率（有利于提高不動產(chǎn)拍賣活動效率）、適用（符合我國拍賣業(yè)發(fā)展實際）”為原則進行編制工作，廣泛聽取意見、充分討論，多次征求法律、拍賣和標準化等方面專家的意見，發(fā)出征求意見函近300份，前后大的修改共三次。最終頒布的標準包括十三個章節(jié)以及四個資料性附錄，內(nèi)容涵蓋了我國拍賣企業(yè)在不動產(chǎn)拍賣活動中的各個環(huán)節(jié)，對拍賣企業(yè)操作經(jīng)營性不動產(chǎn)拍賣活動中的主要程序和基本要求做了初步規(guī)定。

對重要條款的七點說明

文/《不動產(chǎn)拍賣規(guī)程》編輯組

閱讀提示：《不動產(chǎn)拍賣規(guī)程》的發(fā)布實施，將有利于規(guī)范不動產(chǎn)拍賣活動，維護行業(yè)公平秩序，保護拍賣各方當事人的合法權(quán)益，提高從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)，引導拍賣業(yè)向健康、可持續(xù)的方向發(fā)展。

不動產(chǎn)是當前我國拍賣業(yè)的主要標的，因此《不動產(chǎn)拍賣規(guī)程》的制訂得到了業(yè)內(nèi)廣大同仁的關(guān)注，積極反饋意見。有一部分條款在業(yè)內(nèi)引起了熱議和辯論，在這里選擇幾個重點條款進行詳細的說明。

（一）3.1不動產(chǎn)

依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。在標準制訂過程中，不動產(chǎn)的定義曾幾度反復，最早的定義是“指建設(shè)用地使用權(quán)、房屋及地上附著物所有權(quán)”，業(yè)內(nèi)以及法律界有不同意見，有認為范圍過窄，使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、處置權(quán)和其他用益物權(quán)也應(yīng)包括在內(nèi)的，也有建議直接明確為房地產(chǎn)。在不動產(chǎn)拍賣中，經(jīng)常遇到的標的主要有房地產(chǎn)、房產(chǎn)、土地等幾類。對于權(quán)屬文件不完善或者沒有權(quán)屬資料房地產(chǎn)、房產(chǎn)、土地類資產(chǎn)的拍賣，也可參照本標準的相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。

（二）6.1公告的發(fā)布

拍賣人應(yīng)根據(jù)拍賣標的情況確定公告期限和內(nèi)容，并在報紙或其他新聞媒介上發(fā)布。這里特別強調(diào)了根據(jù)拍賣標的本身情況和委托性質(zhì)來確定公告期限和內(nèi)容，以及選擇相應(yīng)的公告媒體。司法強制拍賣中房地產(chǎn)類標的的拍賣公告至少應(yīng)在拍賣日前15日發(fā)布，非司法拍賣中房地產(chǎn)類標的的拍賣公告至少應(yīng)在拍賣日前7日發(fā)布，土地拍賣公告至少應(yīng)在拍賣日前20日發(fā)布。同一類不動產(chǎn)的標的，因委托性質(zhì)不同，拍賣公告發(fā)布的期限要求也不同。

（三）8.2 競買人應(yīng)按要求交納競買保證金。關(guān)于競買保證金的交納問題，規(guī)程制訂之初，是明確“向拍賣人交納”?？紤]到現(xiàn)實中，司法強制拍賣中的競買保證金一般都是直接交入法院的賬戶，而不是“向拍賣人交納”的；國有資產(chǎn)拍賣中，有時委托人要求競買保證金直接交入委托人指定賬戶。因此，本條款相應(yīng)改為“競買人應(yīng)按要求交納競買保證金”。 但是這樣規(guī)定并不意味著提倡競買人向委托人交納競買保金。競買保證金由拍賣人收取應(yīng)是堅持的原則，只有這樣，才能保證在買受人違約后，拍賣人能立于主動地位，有利于結(jié)算環(huán)節(jié)的順利進行。

（四）8.3 競買人應(yīng)與拍賣人簽訂競買協(xié)議，并領(lǐng)取競買號牌。競買協(xié)議格式和內(nèi)容參見附錄B。在以往拍賣活動中，拍賣人只是在拍賣規(guī)則特別約定中將拍賣人和競買人、買受人的權(quán)利、責任和義務(wù)作了規(guī)定。一旦發(fā)生糾紛，競買人或買受人往往會提出這是拍賣人的單方面規(guī)定，有些地方的法官會采信競買人或買受人的主張，從而使拍賣人敗訴。本次在制訂規(guī)程中，特別提出“競買人應(yīng)與拍賣人簽訂競買協(xié)議”，用了“應(yīng)”字，即表明這是必經(jīng)程序，同時還專門附錄了競買協(xié)議的格式和內(nèi)容。協(xié)議是平等主體之間真實意思的表示，這樣就排除了單方面行為，簽訂《競買協(xié)議》既是對拍賣人的保護，也是對競買人的權(quán)益維護，有利于避免發(fā)生糾紛，所以必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。

（五）10.2 有無優(yōu)先購買權(quán)人參與競買，及優(yōu)先購買權(quán)的行使方式。規(guī)程中沒有用專門條款對優(yōu)先購買權(quán)人的定義以及競拍過程中如何行使該權(quán)利進行表述。不動產(chǎn)拍賣中主要有兩類優(yōu)先購買權(quán)人，一是承租人，二是共有人。在拍賣不動產(chǎn)時，拍賣人要根據(jù)資產(chǎn)現(xiàn)狀和權(quán)屬情況，確定是否存在這兩類優(yōu)先購買權(quán)人，如果存在優(yōu)先購買權(quán)人，就要根據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)及標準制定優(yōu)先購買權(quán)的行使方式，同時還要按照相關(guān)法律法規(guī)的要求，通知優(yōu)先購買權(quán)人。

（六）10.3 拍賣人在拍賣時應(yīng)制作拍賣筆錄，拍賣師、記錄人、買受人應(yīng)當場在拍賣筆錄上簽名。這里特別需要注意的是，除了記錄人之外，要讓拍賣師和買受人也在拍賣筆錄上簽名。

（七）12 拍賣標的的交付

根據(jù)不動產(chǎn)的特殊性，在標的交付環(huán)節(jié)，我們制訂了轉(zhuǎn)移占有和權(quán)屬變更兩個環(huán)節(jié)。轉(zhuǎn)移占有主要指現(xiàn)場移交拍賣標的。這里特別強調(diào)，委托人與買受人應(yīng)簽署交接書，這是一份重要的交付法律文書，拍賣人可以充當見證人。同時，委托人和買受人應(yīng)按約定付清拍賣標的相關(guān)的如水、電、燃氣、通信、物業(yè)管理等費用。在權(quán)屬變更中，對于不動產(chǎn)過戶中的稅費，規(guī)定由委托人和買受人依照相關(guān)法律的規(guī)定承擔。但在實際拍賣活動中，往往把稅費交納的義務(wù)通過特別約定進行轉(zhuǎn)稅承擔，主要體現(xiàn)在《競買協(xié)議》的條款中，這是符合法律規(guī)定的。因此，規(guī)程規(guī)定，另有約定的，應(yīng)按約定執(zhí)行。

企業(yè)訪談

向標準要效益 用規(guī)范求發(fā)展

閱讀提示：《不動產(chǎn)拍賣規(guī)程》的頒布實施使得國內(nèi)拍賣企業(yè)朝著一個更規(guī)范更專業(yè)的道路前進，統(tǒng)一提升了企業(yè)競爭力，進一步彌補了《拍賣法》與《拍賣管理辦法》尚不能滿足規(guī)范不動產(chǎn)拍賣活動的缺陷，為廣大拍賣企業(yè)創(chuàng)造了一個穩(wěn)定、高效、規(guī)范的運行環(huán)境

《規(guī)程》提升企業(yè)核心競爭力 

北京嘉禾國際拍賣有限公司  劉緒林 

房地產(chǎn)和土地使用權(quán)等不動產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)一直是占據(jù)拍賣市場七成左右的份額，雖然受到2011年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)影響，2012年1-6月份，房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)成交537.2億元，土地使用權(quán)拍賣業(yè)務(wù)成交780.04億元，都有不同程度的下降，但是房地產(chǎn)和土地使用權(quán)等不動產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)合計拍賣成交額仍達到約1317.24億元，相當于2012年1-6月份全國拍賣累計成交總額1729.6億元的76%，占據(jù)拍賣市場的絕對主導地位。雖然不動產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)占據(jù)拍賣市場七成左右的份額，但是在此之前還一直沒有一個拍賣行業(yè)可以依據(jù)和參照的標準，所以，從拍賣標的的層面講，《不動產(chǎn)拍賣規(guī)程》行業(yè)標準的出臺很有必要，也很及時。

有了《不動產(chǎn)拍賣規(guī)程》行業(yè)標準，讓競買人加深對拍賣企業(yè)不動產(chǎn)拍賣過程的了解，保護當事人的合法權(quán)益，讓社會和廣大民眾認可拍賣企業(yè)“公開、公平、公正”的原則，增加企業(yè)的誠信度，有利于提高整個行業(yè)的誠信度?！恫粍赢a(chǎn)拍賣規(guī)程》行業(yè)標準可以比較出不同企業(yè)之間的操作水平和管理水平的差別，優(yōu)勝劣汰，使優(yōu)秀企業(yè)獲得更好的發(fā)展機會，淘汰不規(guī)范經(jīng)營的企業(yè)，使整個拍賣行業(yè)朝著健康、可持續(xù)的方向發(fā)展。通過實施拍賣行業(yè)標準可以有效的推動拍賣企業(yè)向程序化、標準化的科學管理轉(zhuǎn)變，促使拍賣企業(yè)各項管理工作和經(jīng)營活動合理化、規(guī)范化、高效化，從而幫助拍賣企業(yè)降低經(jīng)營風險。拍賣企業(yè)通過實施標準化，能夠有效保證拍賣活動策劃的創(chuàng)新型、市場營銷的規(guī)范性、服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定性和環(huán)境管理的科學性，從而促進拍賣企業(yè)樹立良好的形象。

北京嘉禾國際拍賣有限公司近幾年的拍賣業(yè)務(wù)中，司法、國有企業(yè)及金融機構(gòu)的房地產(chǎn)等不動產(chǎn)業(yè)務(wù)比例占八成以上，這些房地產(chǎn)類的資產(chǎn)多數(shù)屬于帶有各種不同程度瑕疵不動產(chǎn)，在拍賣過程中會遇到很多復雜問題，以前沒有標準，在實際操作過程中，只能依據(jù)其他相關(guān)法律法規(guī)。有了《不動產(chǎn)拍賣規(guī)程》行業(yè)標準以后，它的專業(yè)性和針對性更強，更明確，我們可以按照《不動產(chǎn)拍賣規(guī)程》中要求，進一步提高解決不良房地產(chǎn)類資產(chǎn)的處置水平和能力。隨著標準的貫徹和執(zhí)行，我們爭取逐步做到“六統(tǒng)一”，即：“統(tǒng)一標準，統(tǒng)一思想，統(tǒng)一認識，統(tǒng)一模式，統(tǒng)一流程，統(tǒng)一方法”，提高企業(yè)的競爭力。

公司領(lǐng)導層在學習完該《不動產(chǎn)拍賣規(guī)程》后高度重視，以公司法務(wù)部牽頭在該《不動產(chǎn)拍賣規(guī)程》的框架內(nèi)為更好的規(guī)范拍賣過程中的各個環(huán)節(jié)，制定了一系列工作規(guī)程和管理制度，詳細規(guī)定了在合同訂立過程中對方資格的認定及對合同的內(nèi)容、格式、審批、簽訂等方面；并針對在合同的履行過程中出現(xiàn)的各種情況，例如履約困難、合同變更及合同解除等情況進行了明確說明。并且公司按照《不動產(chǎn)拍賣規(guī)程》中關(guān)于《委托拍賣合同》、《競買協(xié)議書》、《拍賣成交確認書》等規(guī)范文本要求，規(guī)定了《文件簽發(fā)流程》，要求各相關(guān)部門負責人認真履行，層層審查，以確保了在合同在訂立過程中的嚴謹與合法，保證了合同在各種情況的順利履約，明確各方責任, 降低了公司的經(jīng)營風險。

標準化助推企業(yè)發(fā)展

北京中拓國際拍賣有限公司 楊磊 

中國拍賣行業(yè)協(xié)會對標準化工作的重視是對整個行業(yè)的服務(wù)水平的規(guī)范和促進。從2003年開始，拍賣標準化工作在中國拍賣行業(yè)協(xié)會的領(lǐng)導下一直以“拍賣企業(yè)資質(zhì)評定”的形式有條不紊地進行著，整個行業(yè)在客觀上走了一條準標準化發(fā)展的道路。2008年10月8日，國家標準化管理委員會（SAC）正式批準成立了“全國拍賣標準化技術(shù)委員會”。標志著中國拍賣業(yè)走上了一條科學發(fā)展的道路。經(jīng)過努力，現(xiàn)已批準發(fā)布行業(yè)標準《SB/T10538-2009 文物藝術(shù)品拍賣規(guī)程》、國家標準《GB/T27968-2011 拍賣企業(yè)的等級評估與等級劃分》并已生效實施，行業(yè)標準《拍賣術(shù)語》、《拍賣師操作規(guī)范》、《不動產(chǎn)拍賣規(guī)程》和《機動車拍賣規(guī)程》已獲批準實施。2012年7月4日“2012年全國拍賣業(yè)標準宣貫活動”在北京啟動，標志著拍賣標準化時代的到來。

之前在萊太拍賣中心工作，使我體會到了標準化的作用和價值。拍品包裝規(guī)格標準化和質(zhì)量分級是上拍的首要條件，作為全國首家花卉拍賣公司，對拍品的質(zhì)量分級沒用經(jīng)驗，完全是在單個品種種植標準的基礎(chǔ)上進行分級評定。為了拍品質(zhì)量等級與買家認可的質(zhì)量等級劃分更好的融合，那時制定了紅掌切花質(zhì)量等級劃分標準，將A級的掌面尺寸規(guī)定為12公分到14公分。推廣后效果極佳，有的標準至今還被沿用。

標準化工作有利于有效應(yīng)對國外拍賣大鱷的市場侵蝕，推進自主創(chuàng)新，提高服務(wù)水平。服務(wù)的目的是什么？服務(wù)就是讓被服務(wù)方舒服。服務(wù)水平如何提升？是靠服務(wù)人員的服務(wù)能力要完成的。服務(wù)人員的服務(wù)能力如何培養(yǎng)？是靠企業(yè)標準化的要求來實現(xiàn)的。大家都在說服務(wù)要專業(yè)化？專業(yè)化就是把專業(yè)知識標準化應(yīng)用。我認為一個企業(yè)能夠把客戶養(yǎng)懶了，你的生意一定會好。如何把客戶養(yǎng)懶了？就要讓客戶信任，信任，還是信任。首先是業(yè)務(wù)層面的信任，你做事人家是否能放心。其次是平臺的信任，你的平臺人家是否能安心。最后是管理者的信任，你的為人人家是否能舒心。

企業(yè)經(jīng)營者要抓重點、抓關(guān)鍵、抓細節(jié)。重點就是天時，資源、優(yōu)勢；關(guān)鍵就是地利，切入點、賣點；細節(jié)就是人和，是做事講究不將就?，F(xiàn)在的合作往往都是建立在業(yè)務(wù)層面信任的基礎(chǔ)上，那怎么才能讓客戶知道你是做事講究的而不是將就的？何以解憂，唯有標準化。

標準化工作正如中拍協(xié)張延華會長說的：“標準就是效益?！币粋€好的標準就是一盞指路明燈，為企業(yè)鋪平道路，指引方向。

從競買協(xié)議看《規(guī)程》的重要性 

浙江嘉泰拍賣有限公司 金少俊

2010年9月17日，公司拍賣浙江省衢州市衢江區(qū)某水電站，競買保證金20萬元，起拍價230萬元，成交價304萬元。買受人未按約定時間交款，并提起訴訟，以委托人、拍賣人未聲明瑕疵為由，要求我公司退還競買保證金，解除成交合同，并要求委托人承擔違約金。

在訴訟過程的調(diào)解環(huán)節(jié)，買受人承認訴訟理由不充分，但還是要求全額退還保證金。后來法官單獨找我方調(diào)解時，也提出競買保證金的法律地位問題，不予返還的規(guī)定在哪里。由于沒有簽訂《競買協(xié)議》，法官認為拍賣規(guī)則只是單方面的規(guī)定。最后經(jīng)過長時間的調(diào)解，終于達成協(xié)議，我公司退還部分保證金，其余不予返還，并解除成交合同，雙方不再追究責任。從而了結(jié)了該宗官司。

今年8月，我公司接受浙江遂昌新明水電投資有限公司的委托，拍賣該公司100%的股權(quán)。拍賣標的實質(zhì)是該公司投資經(jīng)營的六個水電站。此前，商務(wù)部《不動產(chǎn)拍賣規(guī)程》于今年3月23日公告發(fā)布，并于今年6月1日正式實施。我們認為該拍賣標的，牽涉面廣，有很多瑕疵告知說明，必須按照拍賣標準制定《競買協(xié)議》，把拍賣規(guī)則和特別約定中重要內(nèi)容納入到協(xié)議中。本次拍賣有9個競買人報名競買，他們詳細閱讀了《競買協(xié)議》的內(nèi)容，愉快地簽字蓋章。拍賣于8月21日舉行，起拍價4280萬元，競買保證金1280萬元，經(jīng)過激烈地競爭，成交價為5600萬元?！陡傎I協(xié)議》規(guī)定分兩期付款，最后一期為今年的9月10日，結(jié)果買受人未提出任何異議，并提前于8月24日 全額交清了拍賣價款和傭金，8月27日進行了拍賣標的交付，順利完成了拍賣任務(wù)。

從以上兩個拍賣案例可以看出，有沒有《競買協(xié)議》，其結(jié)果完全有可能是不一樣的。

我國拍賣企業(yè)絕大多數(shù)都從事不動產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)，大部分以不動產(chǎn)拍賣作為主營業(yè)務(wù)。因此，制定《不動產(chǎn)拍賣規(guī)程》責任重大。我作為該標準的編制小組組長和主要起草人之一，與編制組的同行一起，經(jīng)歷了五年的艱難編制過程，我們目標是把該標準制定成有專業(yè)特色，切實可行，具有前瞻性的規(guī)范性文件。

據(jù)了解，在拍賣過程中制定并簽署《競買協(xié)議》是劉雙舟教授最早提出來的，他為此還寫了理論研究文章。本次制定《不動產(chǎn)拍賣規(guī)程》過程中，一開始我們就把《競買協(xié)議》作為新的、必須的拍賣環(huán)節(jié)寫入其中，并請劉雙舟教授起草了《競買協(xié)議》的內(nèi)容和格式作為附錄。

我們認為，制定并簽署《競買協(xié)議》主要有這幾個作用：一是拍賣人和競買人處于平等地位，避免了以往拍賣人在拍賣規(guī)則和特別約定中單方面宣布的現(xiàn)象。二是對拍賣人的保護。如競買保證金的交納及處理，拍賣成交價款的支付及違約責任，拍賣傭金及其支付，標的瑕疵的告知，這些都成為拍賣人和競買人之間經(jīng)平等協(xié)商而達成的真實意思表示。一旦發(fā)生糾紛，協(xié)議是判斷是非和訴訟的重要依據(jù)。這樣，拍賣人就變以往的被動為現(xiàn)在的主動。三是對競買人或買受人權(quán)益的維護。協(xié)議對競買人的權(quán)利和義務(wù)作出了明確安排，協(xié)議的內(nèi)容是委托合同的延續(xù)，成交后，委托人、拍賣人無權(quán)擅自作出變更?！恫粍赢a(chǎn)拍賣規(guī)程》還對不動產(chǎn)的定義作了全新的界定，同時在拍賣會資料的編制，拍賣注意事項的內(nèi)容、拍賣標的交付和檔案資料管理作出了特別的統(tǒng)一規(guī)定，需要廣大同行深刻領(lǐng)會消化并貫徹實施。

案例分析

《不動產(chǎn)拍賣規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）的頒布，對于我國拍賣業(yè)具有重要的指導意義，從根本上對容易產(chǎn)生法律糾紛的細節(jié)做了一個詳細的規(guī)范。

案例一 

2008年，山東某廠訴某集團公司欠款一案的生效判決進入執(zhí)行程序。有管轄權(quán)的法院作出執(zhí)行裁定，查封了某集團公司出租給原告的房屋，并委托山東某拍賣公司拍賣。拍賣公司在其所在地的報紙登了拍賣公告。最后由岳某拍得，并已取得房屋的所有權(quán)證書。期間，法院要求原告遷出，原告方以存在租賃合同而主張優(yōu)先購買權(quán)，法院未予支持。

原告在提出異議未獲滿意結(jié)果后，主要基于以下理由對山東某拍賣公司提起訴訟：存在租賃合同，且在履行期內(nèi)；拍賣程序違法（異地拍賣）。其訴訟請求主要為：一是撤銷被告的房屋拍賣協(xié)議及拍賣確認書；二是確認其對上述房屋有優(yōu)先購買權(quán)。

其中具有爭議的焦點之一為：一是承租人的身份是不是合法，對上述房屋有無優(yōu)先購買權(quán)。

解析

 上述爭議的焦點，《規(guī)程》都作了界定。在《規(guī)程》中對優(yōu)先購買權(quán)人身份確定做了描述。《規(guī)程》中明確了不動產(chǎn)拍賣中主要有兩類優(yōu)先購買權(quán)人，一是承租人，二是共有人。在拍賣不動產(chǎn)時，拍賣人要根據(jù)資產(chǎn)現(xiàn)狀和權(quán)屬情況，確定是否存在這兩類優(yōu)先購買權(quán)人，如果存在優(yōu)先購買權(quán)人，就要根據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)及標準制定優(yōu)先購買權(quán)的行使方式，同時還要按照相關(guān)法律法規(guī)的要求，通知優(yōu)先購買權(quán)人，依法保障優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)益。從《規(guī)程》來看，假如租賃合同不存在疑義，原告以有租賃合同為理由是不符合《規(guī)程》中承租人優(yōu)先購買權(quán)的條件的。

案例二

2003年12月5日，在某市法院委托的一次拍賣中,張女士以購房款49.2萬元和拍賣傭金2.3萬元，合計51.5萬元,拍得某開發(fā)公司還債的兩間營業(yè)房,并簽訂成交確認書。當月20日，法院裁定將上述二間營業(yè)房的產(chǎn)權(quán)及其占用土地使用權(quán)變更為買受人張女士所有，并述明該房尚未驗收，買受人張女士自該綜合樓經(jīng)竣工、驗收合格之日起三十日內(nèi)辦理有關(guān)權(quán)屬登記手續(xù)。

拍賣后，張女士拍得的兩間房子中斷了施工，二年時間未有任何進展，竣工驗收遙遙無期。張女士認為，對拍賣的房屋存在不能竣工驗收及交付使用的風險，拍賣公司未向其告知，應(yīng)承擔責任,在多次交涉無果后于2005年9月23日訴至法院，要求拍賣公司交付拍賣標的物并支付違約金103313.80元。

拍賣公司辯稱：張女士簽訂成交確認書時已明知買受的房屋尚未竣工驗收，屬在建工程，無法確定竣工驗收日期。拍賣后，法院已裁定將拍賣標的物的產(chǎn)權(quán)變更為張女士所有，拍賣公司在法律上已履行了交付義務(wù)，不應(yīng)承擔任何責任。而張女士認為自己花費50余萬拍得門面房，絕不僅僅是為了取得拍賣標的的名義上的產(chǎn)權(quán)，而是為了最終占有、使用該標的。在拍賣公司未聲明該房屋存在不能竣工驗收和交付的情況下，按照正常邏輯，自然會認為該房屋會在合理的期限內(nèi)竣工、驗收并交付。

在法院調(diào)解程序中，法院曾質(zhì)疑拍賣公司競買保證金的法律地位問題。由于沒有簽訂《競買協(xié)議》，法院認為拍賣規(guī)則只是單方面的規(guī)定。經(jīng)多次協(xié)調(diào)，拍賣公司愿意從這次拍賣所得的傭金中拿出3.5萬元元作為瑕疵過錯補償。買受人張女士保留依法向其他相關(guān)主體主張賠償損失的權(quán)利。

解析

拍賣公司作為具有合法拍賣資質(zhì)的拍賣機構(gòu)拍賣本案涉訴房屋;而張女士依據(jù)某拍賣公司的合法拍賣程序競買到本案訴爭標的并簽訂了《成交確認書》；當事人雙方在拍賣關(guān)系中的法律地位因該成交確認書的合法有效而得以確立。作為買受人的張女士應(yīng)依據(jù)該成交確認書的約定履行向拍賣人支付成交的拍賣標的物價款的合同義務(wù);而作為拍賣人的某拍賣公司應(yīng)依據(jù)該成交確認書的約定履行交付符合合同目的拍賣標的物的合同義務(wù)。

在合同義務(wù)的履行上，雙方對張女士已經(jīng)向拍賣公司支付了標的物價款和拍賣傭金合計51.5萬元的事實均無異議。而在某拍賣公司拍賣標的物是否已經(jīng)交付以及是否應(yīng)該給付張女士違約金問題上，存在爭議。按現(xiàn)在已有的《規(guī)程》，雙方只要簽署了競買協(xié)議，備注瑕疵聲明，拍賣企業(yè)就可以避免這樣的法律糾紛。

從以上案例中可以看出，有沒有《競買協(xié)議》，其糾紛產(chǎn)生結(jié)果完全有可能是不一樣的。在拍賣過程中，還有很多因為沒有簽訂競買協(xié)議，出現(xiàn)各種糾紛案例。其中相當一部分案件法院都以拍賣規(guī)則屬于單方面規(guī)定為由，判定由拍賣公司承擔責任。而競買協(xié)議的制定可以讓廣大拍賣企業(yè)找個一個有據(jù)可依的標準，極大的避免了此類案件對拍賣企業(yè)造成的損失。競買協(xié)議是《規(guī)程》中備受大家關(guān)注的一條重要條款，其他條款也在不動產(chǎn)拍賣活動中逐漸產(chǎn)生重要的影響。

《中國拍賣》雜志9月刊

--來源：中國拍賣協(xié)會網(wǎng)站