企業(yè)改制中的土地資產(chǎn)處置政策
日期：2020-07-23 01:26:43點擊率：2266
【導(dǎo)讀】
土地有償使用方式中的國有土地租賃、國有土地使用權(quán)作價出資或入股、國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營等，都是在企業(yè)改革土地資產(chǎn)處置實踐中探索和總結(jié)出來的。一般來說，首先直面具體企業(yè)改制實踐中遇到的土地處置難題；然后通過解放思想和改革創(chuàng)新提出解決問題方案，回應(yīng)其改革實踐需要，以企業(yè)改革土地資產(chǎn)處置批復(fù)文件明確下來；再總結(jié)提升寫入規(guī)范性政策文件，以指導(dǎo)其他企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置工作；進而總結(jié)上升為法律法規(guī)規(guī)定，形成制度。
企業(yè)改制中的土地資產(chǎn)處置政策
國有企業(yè)改革一般是指國有企業(yè)實行公司制改造、股份制改造、租賃經(jīng)營或出售、兼并重組、破產(chǎn)等。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營或保留劃撥用地的政策進行處置。一、出讓方式的政策要求及適用范圍
（一）出讓的概念及特點
國有土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給改制企業(yè)，改制企業(yè)向國家支付土地使用權(quán)出讓金，取得出讓土地使用權(quán)的行為。（1）出讓土地年期的有限性。企業(yè)取得的是有限年期的土地使用權(quán)，而不能無限期使用。法律法規(guī)規(guī)定，根據(jù)不同用途，出讓土地使用權(quán)的最高年期也不同。土地使用權(quán)期滿，使用者需申請續(xù)期，并支付出讓金，才能繼續(xù)使用。（2）出讓土地使用權(quán)的可流動性。企業(yè)取得出讓土地使用權(quán)后，土地就成為企業(yè)的法人財產(chǎn)，在法定的土地使用年期內(nèi)和不改變用途的條件下，可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，具有最完整的權(quán)能。（二）出讓政策的演變
1.1988年《憲法》和《土地管理法》修改，允許土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓，1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》確立了城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)實行出讓、轉(zhuǎn)讓制度。國有企業(yè)改制時，將改制企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)以出讓方式進行處置，既不存在法律上的障礙，也不存在技術(shù)操作上的困難。因此，實行出讓政策，變劃撥土地為出讓土地，成為改制國有企業(yè)和政府處置土地資產(chǎn)的當(dāng)然選擇。2.20世紀(jì)90年代初，《股份制試點企業(yè)土地資產(chǎn)管理暫行規(guī)定》，《關(guān)于到境外上市的股份制試點企業(yè)土地資產(chǎn)管理若干問題的通知》，《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》等政策文件中，均明確了國有企業(yè)改制時，可以采取出讓方式處置其原使用的劃撥土地使用權(quán)，在簽訂土地使用權(quán)出讓合同，繳納土地使用權(quán)出讓金后，企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以轉(zhuǎn)讓，出租或作價入股。3.1998年，《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》全面系統(tǒng)地整合了企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置政策，明確國有企業(yè)改制涉及的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法逐步實行有償使用制度。4.1999年，在《關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》中，進一步明確提出，對于一般競爭性行業(yè)，應(yīng)堅持以出讓、租賃等方式配置土地。5.2001年，《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》中提出，企業(yè)改制涉及的劃撥土地需要轉(zhuǎn)為出讓（租賃）土地的，直接辦理變更登記或有償用地手續(xù)，不再進行處置審批，取消了此前一直實行近十年的土地出讓（租賃）審批制，使出讓（租賃）政策在國有企業(yè)改制中變得更加靈活和便捷。之后，針對紡織企業(yè)限產(chǎn)壓錠、企業(yè)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、國有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制等改革，土地出讓政策在技術(shù)操作層面也相應(yīng)進行了細化。經(jīng)過十多年的發(fā)展，出讓政策日臻完善，已經(jīng)成為國有企業(yè)改制中應(yīng)用最廣泛的土地資產(chǎn)處置政策。（三）出讓政策的適用范圍
在企業(yè)土地資產(chǎn)處置政策中，出讓政策的適用范圍最廣泛，可以概括為，凡屬于以下情況的改制行為，所涉及的劃撥土地使用權(quán)，均可以采取出讓方式處置。1．國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司，股份有限公司及組建企業(yè)集團的；2．國有企業(yè)改組為股份合作制企業(yè)的；5．國有企業(yè)破產(chǎn)或出售的情形。因此，無論是國有企業(yè)還是非國有企業(yè)，無論是否改制，其使用的劃撥土地都可以申請以出讓方式處置。二、國有土地租賃方式的政策要求及適用范圍
（一）國有土地租賃的概念及特點
國有土地租賃，是指國家將國有土地出租給改制企業(yè)，改制企業(yè)與市、縣政府土地管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。通過國有土地租賃方式處置改制企業(yè)的土地資產(chǎn)，企業(yè)取得的國有土地使用權(quán)為承租土地使用權(quán)。改制企業(yè)承租人在按規(guī)定支付土地租金，依法領(lǐng)取國有土地使用證，并按約定完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地管理部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)也是企業(yè)的法定財產(chǎn)，企業(yè)對承租土地具有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。（二）政策演變
國有企業(yè)改制中土地租賃政策制定的時間晚于出讓政策。1.在1993年之前，法律法規(guī)規(guī)定的國有土地有償使用方式只有出讓方式一種，土地出租僅限于土地使用者將取得的出讓土地使用權(quán)再行租賃的行為，是出讓后的再出租，而不是政府直接向企業(yè)租賃土地。2.1993年，在《國家土地管理局國家體改委關(guān)于到境外上市的股份制試點企業(yè)土地資產(chǎn)管理若干問題的通知》中，第一次明確股份制企業(yè)改制中國有土地資產(chǎn)處置可以實行租賃方式，即：“國家以租賃方式將土地使用權(quán)租賃給股份制企業(yè)有償使用，每年收取相應(yīng)的租金”。改制企業(yè)可以靈活選擇出讓和租賃方式處置其劃撥土地資產(chǎn)。3.《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》對國有土地租賃內(nèi)含及其權(quán)利義務(wù)內(nèi)容作了進一步明確，即：土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓，改變原合同規(guī)定的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同；簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應(yīng)當(dāng)辦理土地登記和變更登記手續(xù)；租賃土地上的房屋等建筑物，構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)時，土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。4.1999年，《國土資源部規(guī)范國有土地租賃若干意見》提出：對原有建設(shè)用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓，場地出租，企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實行租賃，并明確了承租土地使用權(quán)的權(quán)能和權(quán)利義務(wù)。5.1999年1月1日施行的《土地管理法實施條例》第29條規(guī)定，國有土地租賃是國有土地有償使用方式之一。可以看出，在國有企業(yè)改制中應(yīng)運而生的國有土地租賃政策，經(jīng)過企業(yè)改制的不斷實踐，上升為國有土地有償使用的一種法定方式，成為對大陸國有土地資產(chǎn)管理具有普遍約束力的基本制度。（三）適用范圍
租賃政策的適用范圍略小于出讓政策，現(xiàn)行法律規(guī)定：（1）經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，必須實行出讓，不實行租賃；（2）國有企業(yè)破產(chǎn)或出售時，所涉及的劃撥土地使用權(quán)，采取出讓方式處置，不實行租賃。也就是說，除了上述兩種情形以外，任何企業(yè)和單位處置原劃撥土地或取得建設(shè)用地，均適用國有土地租賃政策。三、國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）
（一）概念及特點
國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）是指，國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，土地使用權(quán)作價出資（入股）形成的國家股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權(quán)持有單位統(tǒng)一持有。作價出資（入股）政策的一個最大特點，是非貨幣交易，即企業(yè)取得土地使用權(quán)的同時，國家沒收取相應(yīng)的土地價款，而是把這部分價款作為國家資本金又投向了企業(yè)，改制企業(yè)實質(zhì)上是在沒有繳納數(shù)額較大的地價款的條件下，取得了可以自主處置的土地使用權(quán)。
（二）政策演變
1.國有企業(yè)改制土地作價出資（入股）政策的提出，始于1992年，并于1993年付諸于實踐。1992年，石油化工總公司所屬的上海石油化工總廠被批準(zhǔn)“改組為股份有限公司，作為國家的股份制試點企業(yè)，股票公開發(fā)行和上市交易”，股份制改組涉及的“財務(wù)會計、業(yè)績評價、利稅上繳銜接、資產(chǎn)評估工作，由財政部、國家國有資產(chǎn)管理局、國家稅務(wù)局、國家土地管理局負責(zé)”。經(jīng)評估，上海石油化工總廠原使用的土地價格近20億元，企業(yè)無法承擔(dān)高額出讓金，為推進企業(yè)改制，探索了土地作價出資（入股）處置方式。2.1993年，在《國家土地管理局關(guān)于對上海石油化工總廠股份制改制中國有土地評估結(jié)果確認及其他有關(guān)問題的批復(fù)》（1993國土函字第113號）中明確了投入該股份公司的國有土地數(shù)量、土地資產(chǎn)評估價值以及折算的國家股份額。該股份有限公司成為第一家以作價出資（入股）方式處置國有土地的改制企業(yè)。3.1993年，在《國家土地管理局國家體改委關(guān)于到境外上市的股份制試點企業(yè)土地資產(chǎn)管理若干問題的通知》中，第一次對兩種類型的國有土地使用權(quán)作價入股進行了界定：一是國家直接以國有土地使用權(quán)作價出資（入股），即“國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價入股，土地資產(chǎn)折為國家股。中央直屬企業(yè)由國家指定的國有土地資產(chǎn)持股單位向國家土地管理局直接提出申請，地方企業(yè)由?。▍^(qū)，市）政府指定的土地資產(chǎn)持股單位向省級土地管理部門提出申請，省級土地管理部門審核后報國家土地管理局，經(jīng)國家土地管理審查批準(zhǔn)后，憑批準(zhǔn)文件才能作價入股。”二是國有土地先出讓再作價入股，即“企業(yè)以出讓方式取得的土地使用權(quán)作價入股，土地資產(chǎn)折為法人股。試點企業(yè)依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，簽訂出讓合同并交付國有土地使用權(quán)出讓金后，可以以土地使用權(quán)向股份公司折價入股。”至此，作價出資入股作為國有企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的一項重要政策被確定下來。4.在總結(jié)股份制試點企業(yè)土地使用權(quán)管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，1994年《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（〔1994〕國土（法）字第153號）對包括國家作價出資（入股）在內(nèi)的土地使用權(quán)管理政策進行了規(guī)范。5.1998年，《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》對國家作價出資（入股）政策的內(nèi)涵進行了明確解釋。1999年，《土地管理法實施條例》將國有土地使用權(quán)作價出資或者入股明確為土地有償使用方式之一。與租賃政策一樣，源于企業(yè)改制的作價出資（入股）政策，成為國有土地有償使用的法定政策.（三）適用范圍
作價出資（入股）政策是國家給改制國有企業(yè)的一項優(yōu)惠政策，不是任何企業(yè)都可以享受的?，F(xiàn)行政策規(guī)定，對于自然壟斷的行業(yè)，提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，主要采用授權(quán)經(jīng)營和國家作價出資（入股）方式配置土地，國家以作價轉(zhuǎn)為國家資本金或股本金的方式，向集團公司或企業(yè)注入土地資產(chǎn)。在實踐中，改制企業(yè)申請采取作價出資（入股）方式處置土地時，政府要嚴(yán)格審批。改制企業(yè)至少要具備兩個條件：一是擬進行改制的國有企業(yè)屬于國家確定作為國家授權(quán)投資的機構(gòu)或國家控股公司試點；二是企業(yè)改制方案需要經(jīng)過政府批準(zhǔn)。四、授權(quán)經(jīng)營方式的政策要求及適用范圍
（一）概念及特點
國有土地授權(quán)經(jīng)營，是指國家根據(jù)需要，可以一定年期的國有土地使用權(quán)作價后授權(quán)給經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管理，被授權(quán)的國家控股公司、作為國家授權(quán)投資機構(gòu)的國有獨資公司和集團公司憑授權(quán)書，可以向其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價出資（入股）或租賃等方式配置土地。國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營的特點主要有：一是與作價出資（入股）政策一樣，國有土地授權(quán)經(jīng)營具有非貨幣交易的特點；二是授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)不能完全自由轉(zhuǎn)讓，是一種受限制的土地使用權(quán)；三是與國家作價出資（入股）政策相比，授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)在配置上具有一定靈活性，土地的處置權(quán)在被授權(quán)單位，被授權(quán)單位取得授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)后，可以采取作價出資、入股、租賃等多種方式向其所屬企業(yè)配置。（二）授權(quán)經(jīng)營方式的產(chǎn)生與發(fā)展
從企業(yè)改制實踐看，先有國有資產(chǎn)的授權(quán)經(jīng)營，后有國有土地的授權(quán)經(jīng)營。1.1988年東風(fēng)汽車公司要求國家授權(quán)其統(tǒng)一經(jīng)營管理公司內(nèi)“緊密層企業(yè)”的國有資產(chǎn)。1991年8月，國家計委、國家體改委、國務(wù)院經(jīng)貿(mào)辦在給國務(wù)院《關(guān)于選擇一批大型企業(yè)集團進行試點的請示》中，建議用國有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營的辦法改進企業(yè)集團的管理。2.1992年9月，國家國有資產(chǎn)管理局與國家計委、國家體改委、國務(wù)院經(jīng)貿(mào)辦制發(fā)了《關(guān)于國家試點企業(yè)集團國有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營的實施辦法（試行）》，明確規(guī)定國有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營是指由國有資產(chǎn)管理部門將企業(yè)集團中緊密層企業(yè)的國有資產(chǎn)統(tǒng)一授權(quán)給核心企業(yè)經(jīng)營和管理，建立核心企業(yè)（集團公司）與緊密層企業(yè)之間的產(chǎn)權(quán)紐帶，增強集團凝聚力，使緊密層企業(yè)成為核心企業(yè)的全資子公司或控股子公司，發(fā)揮整體優(yōu)勢。集團公司取得授權(quán)經(jīng)營管理權(quán)后，可以通過采取直接占有和運營國有資產(chǎn)，將國有資產(chǎn)交由全資子公司，控股公司或參股公司經(jīng)營等多種方式進行產(chǎn)權(quán)管理。根據(jù)該辦法，原國家國有資產(chǎn)管理局確定了一汽、二汽、重型汽車、渤海化工集團等7家公司，作為第一批國有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營和管理的試點單位，1995年以后，通過國有資產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營方式明確國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的做法已較為普遍。3.1996年底，國務(wù)院批準(zhǔn)航空工業(yè)總公司、石油化工總公司、有色金屬工業(yè)總公司為國家授權(quán)投資機構(gòu)和國家控股公司試點，這三家公司可以對其直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)行使出資人權(quán)利，對其國有資產(chǎn)進行經(jīng)營管理和監(jiān)督并承擔(dān)保值增值責(zé)任。同時要求有關(guān)職能部門要進一步研究在投資、融資、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓及國有土地使用權(quán)管理等方面賦予上述總公司必要的許可權(quán)。1997年1月，國家土地管理局對江西銅業(yè)公司股份制改造土地估價結(jié)果和土地使用權(quán)處置進行了批復(fù)，將江西銅業(yè)公司使用的58宗國有土地，授權(quán)有色金屬工業(yè)總公司經(jīng)營管理，土地使用年期為50年。有色金屬工業(yè)總公司將其取得的上述授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)投入到江西銅業(yè)公司。這是首例國有土地授權(quán)經(jīng)營的處置方式。4.1998年，《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》第一次明確提出了國家授權(quán)經(jīng)營政策。1999年，《關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》對授權(quán)經(jīng)營政策的適用范圍進行了細化。2001年，《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》對授權(quán)經(jīng)營處置方式的審批許可權(quán)又進行了明確。這樣，授權(quán)經(jīng)營政策不斷完善，國有土地授權(quán)經(jīng)營的內(nèi)涵、授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的權(quán)能、授權(quán)經(jīng)營方式的審批程式等有了明確的規(guī)范，在國家授權(quán)投資機構(gòu)所屬企業(yè)的公司制改革中被普遍采用。（三）適用范圍
授權(quán)經(jīng)營政策與作價出資（入股）政策的適用范圍一致，僅有少數(shù)符合政府規(guī)定條件的大型國有企業(yè)改制可以適用該政策處置土地資產(chǎn)?，F(xiàn)行政策規(guī)定，自然壟斷的行業(yè)，提供重要公共產(chǎn)品和服務(wù)的行業(yè)，以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革和發(fā)展的需要，主要采用授權(quán)經(jīng)營和國家作價出資（入股）方式配置土地。在實踐中，改制企業(yè)申請采取授權(quán)經(jīng)營方式處置土地時，政府要嚴(yán)格審批。改制企業(yè)至少要具備兩個條件：一是擬進行改制的國有企業(yè)屬于國家確定作為國家授權(quán)投資的機構(gòu)或國家控股公司試點；二是企業(yè)改制方案需要經(jīng)過省級以上人民政府政府批準(zhǔn)。五、保留劃撥方式的政策要求及適用范圍
（一）概念
企業(yè)改制中的保留劃撥的處置方式，是指國有企業(yè)改制后，其原使用的劃撥土地使用權(quán)繼續(xù)保留劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)。（二）政策規(guī)定
1.1998年，《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》提出，對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。
企業(yè)改革涉及的土地使用權(quán)，有下列情形之一的，經(jīng)批準(zhǔn)可以采取保留劃撥方式處置：（1）繼續(xù)作為城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地和國家重點扶持的能源，交通，水利等專案用地，原土地用途不發(fā)生改變的，但改造或改組為公司制企業(yè)的除外；（2）國有企業(yè)兼并國有企業(yè)或非國有企業(yè)以及國有企業(yè)合并，兼并或合并后的企業(yè)是國有工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)的；（3）在國有企業(yè)兼并、合并中，被兼并的國有企業(yè)或國有企業(yè)合并中的一方屬于瀕臨破產(chǎn)的企業(yè)；（4）國有企業(yè)改造或改組為國有獨資公司的。其中第（2）、（3）、（4）項保留劃撥用地方式的期限不超過五年。2.1999年，《國土資源部關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》提出：改制企業(yè)土地資產(chǎn)處置時，要考慮劃撥土地使用權(quán)的平均取得和開發(fā)投入成本，合理確定土地作價水平，第一次明確提出了改制企業(yè)劃撥使用權(quán)價格概念。3.2001年，《國土地資源部關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，則對劃撥土地使用權(quán)作為企業(yè)的財產(chǎn)權(quán)進行了全面系統(tǒng)的規(guī)定：一是明確了劃撥土地使用權(quán)價格和權(quán)益。企業(yè)改制時，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土地使用權(quán)價格，作為原土地使用者的權(quán)益，計入企業(yè)資產(chǎn)；二是明確了劃撥土地使用權(quán)在交易方面的權(quán)能內(nèi)容。企業(yè)依法取得的劃撥土地設(shè)定抵押權(quán)時，劃撥土地使用權(quán)價格可作為使用者的權(quán)益，計入抵押標(biāo)的；抵押權(quán)實現(xiàn)時，土地使用權(quán)可轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)，在扣繳土地使用權(quán)出讓金后，抵押權(quán)人可優(yōu)先受償。劃撥土地經(jīng)批準(zhǔn)可以轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)價格部分可計為轉(zhuǎn)讓方的合法收益，轉(zhuǎn)讓后的用途不符合法定劃撥用地范圍的，受讓方應(yīng)當(dāng)申辦有償用地手續(xù)。劃撥土地需要轉(zhuǎn)為有償使用土地的，應(yīng)按出讓土地使用權(quán)價格與劃撥土地使用權(quán)價格差額部分核算出讓金，并以此計算租金或增加國家資本金、國家股本金。（三）劃撥土地使用權(quán)權(quán)能
《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)非經(jīng)依法審批，不得轉(zhuǎn)讓，出租，抵押。因此，以保留劃撥方式取得的土地使用權(quán)，作為企業(yè)的財產(chǎn)權(quán)，是一種受限制的財產(chǎn)權(quán)，權(quán)利內(nèi)容具有不完整性，表現(xiàn)在：一是在土地價格上，劃撥土地使用權(quán)的價格小于出讓土地使用權(quán)；二是在權(quán)利內(nèi)容上，出讓土地使用權(quán)人對其出讓土地具有完全的占有、使用、收益和處分權(quán)，而劃撥土地使用權(quán)人對其劃撥土地有占有、使用、收益權(quán)和一定的處分權(quán)，出讓土地使用權(quán)權(quán)能大于劃撥土地使用權(quán).（四）適用范圍
盡管在上個世紀(jì)90年代我國已經(jīng)確立了國有土地有償使用制度，但國有土地以劃撥方式使用，在實踐中還相當(dāng)普遍。而且《土地管理法》也明確規(guī)定了劃撥供地的若干情形，特別是在國有企業(yè)改制中，由于改制成本、改制形式等因素，企業(yè)改制后國有土地繼續(xù)保留劃撥使用的做法既為政府所認同，也為不少國有企業(yè)所采用。目前，現(xiàn)行法律法規(guī)中主要是《土地管理法》、《劃撥用地目錄》對劃撥范圍進行約束和限定。1.《土地管理法》對劃撥用地范圍有嚴(yán)格限制。規(guī)定，經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得下列建設(shè)用地：二是城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；三是國家重點扶持的能源，交通，水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；四是法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。2.2001年發(fā)布修訂后的《劃撥用地目錄》，對劃撥用地范圍進行了具體細化，規(guī)定：一是對國家重點扶持的能源，交通，水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地專案，可以以劃撥方式提供土地使用權(quán)；二是對以營利為目的，非國家重點扶持的能源，交通，水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地專案，應(yīng)當(dāng)以有償方式提供土地使用權(quán)，不能劃撥使用。三是以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，因企業(yè)改制，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或改變土地用途等不再符合本目錄的，應(yīng)當(dāng)實行有償使用。目前，改制企業(yè)土地資產(chǎn)企業(yè)改制時，土地資產(chǎn)處置是否適用保留劃撥政策的直接依據(jù)是《劃撥用地目錄》，符合目錄的，改制企業(yè)可以繼續(xù)保留劃撥使用土地，不符合目錄的，一律實行有償使用。六、國有企業(yè)改制中的土地資產(chǎn)處置政策體系
經(jīng)過多年改革探索，國有企業(yè)改制中劃撥土地使用權(quán)處置方面已形成了較為系統(tǒng)的政策體系，部分文件已廢止，其中第7、10、11、12、13、14文件是當(dāng)前企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置的主要政策依據(jù)。（一）原國家土地管理局發(fā)布實施的相關(guān)政策1．《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》（1992年原國家土地管理局1號令，已廢止）；2．《股份有限公司土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（〔1994〕國土〔法〕字第153號）；3．《規(guī)范股份有限公司土地估價結(jié)果確認工作若干規(guī)定》（〔1996〕國土〔籍〕字第130號）；4．《關(guān)于印發(fā)土地估價結(jié)果確認文書規(guī)范格式（試行）的通知》（〔1997〕國土〔籍〕字第69號）；5．《關(guān)于在國有企業(yè)改革中加強地籍管理工作的若干意見的通知》（〔1997〕國土〔籍〕字第192號）；6．《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（國家土地管理局1998年第8號令）；（二）國土資源部發(fā)布實施的相關(guān)政策
7．《規(guī)范國有土地租賃若干意見》（國土資發(fā)〔1999〕222號）；8．《關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》（國土資發(fā)〔1999〕433號）；9．《關(guān)于做好當(dāng)前土地登記和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查工作的通知》（國土資發(fā)〔2000〕105號）；10．《關(guān)于改革土地估價結(jié)果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)〔2001〕44號）；11．《關(guān)于印發(fā)<企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置審批意見（試行）>和<土地估價報告?zhèn)浒皋k法（試行）>的通知》（國土資廳發(fā)〔2001〕42號）；12．《劃撥用地目錄》（2001年10月22日國土資源部令第9號發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；13．《印發(fā)〈關(guān)于國有大中型企業(yè)主輔分離輔業(yè)改制分流安置富余人員的實施辦法〉的通知》（國經(jīng)貿(mào)企改〔2002〕859號）。 14. 國土資源部辦公廳關(guān)于完善企業(yè)改制土地估價報告?zhèn)浒赣嘘P(guān)事宜的通知（國土資廳〔2009〕311號）摘自：2007年組織編寫的《土地資產(chǎn)管理理論與實務(wù)》（中國財政經(jīng)濟出版社）有改動
——來源：土言土語
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